يدخل قطاع العقارات اللوجستية في أبوظبي عام 2026 بسمات دورة سوقية شحيحة المعروض تقودها الجودة. وتشير عدة تحديثات سوقية إلى ارتفاع معدلات الاستفادة من مخزون الفئة A، وإلى تفضيل واضح للمنشآت الحديثة في المواقع الاستراتيجية. وقد أفادت Cushman & Wakefield Core بأن الإشغال بلغ 95% عبر أصول الفئة A، بالتزامن مع نمو سنوي قدره 13% في إيجارات القطاع الصناعي في أبوظبي. كما وصفت GH Capital أبوظبي بأنها سوق “أكثر شحاً”، مشيرةً إلى أن KEZAD أعلنت عن إشغال بنسبة 98% عبر محفظتها الصناعية المُدارة بحلول نهاية 2025، وأن نمو إيجارات القطاع الصناعي في أبوظبي خلال العامين الماضيين تجاوز 50% تراكميًا. مجتمعةً، تفسّر هذه الإشارات سبب استمرار المستأجرين والمستثمرين في إعطاء الأولوية للمواصفات، وموقع التجمعات، وتوفر المساحات بشكل موثوق.
إن “تأثير KEZAD” في 2026 لا يتعلق بالاسم أو العلامة فقط، بل يتعلق بمكان تمركز الطلب ومكان تركز القدرة على رفع الأسعار. فقد قال تقرير Knight Frank للنصف الثاني من 2025 حول القطاع الصناعي واللوجستي في الإمارات إن أوضاع السوق في أبوظبي مرجّحة للبقاء مستقرة إلى حد كبير طوال 2026، مع تمحور الطلب حول تجمعي ICAD وKEZAD بوصفهما القاعدة الصناعية والتصنيعية الرئيسة للإمارة. وأبرز التقرير نفسه تفاوت مستويات الإيجار بحسب السوق الفرعية: إذ بلغ متوسط Abu Dhabi Airports Free Zone نحو AED 625 لكل متر مربع، بينما بلغ متوسط KEZAD Mussafah (ICAD) وAl Falah نحو AED 550 لكل متر مربع، وبلغ متوسط Mussafah نحو AED 500 لكل متر مربع حتى نهاية الربع الرابع 2025. كما أفادت Arabian Business بأن KEZAD Mussafah (ICAD) هي السوق الفرعية الأعلى تكلفة للصناعات واللوجستيات في الإمارة، مع ارتفاع الإيجارات 15% على أساس سنوي إلى AED 630 لكل متر مربع.
الطلب على مستودعات الفئة A في 2026: أكبر حجماً، أكثر انتقائية، وأكثر ارتباطاً بالموقع
تُظهر مؤشرات الطلب في الإمارات خلال 2025 والنصف الأول 2026 سوقاً يواصل التوسع، لكنه بات أكثر انتقائية من حيث الجودة وملاءمة الحل. وذكر تقرير Knight Frank للنصف الثاني من 2025 أن الطلب انحاز بقوة إلى المستودعات متوسطة الحجم بمساحات 10,000–50,000 sq ft، والتي شكّلت 58.1% من المتطلبات، تلتها مساحات 50,000–100,000 sq ft بنسبة 22%، فيما مثّلت المنشآت التي تزيد على 100,000 sq ft نسبة 7.8% من الطلب الجديد في 2025. وفي دبي خلال النصف الأول 2026، سجّلت Knight Frank متطلبات جديدة للصناعات واللوجستيات بلغت 12.3 million sq ft، مقارنة بـ 11.5 million sq ft في الفترة نفسها من العام الماضي، مع استحواذ التصنيع والصناعة على 35.1% من المتطلبات، وشاغلي قطاع اللوجستيات على 15.5%. وفي لقطة دبي هذه، ارتفع الطلب على المنشآت التي تتجاوز 100,000 sq ft إلى 27% مقارنة بـ 7.8% في النصف الثاني 2025، ما يوضح كيف يمكن للأحجام الأكبر والأكثر كفاءة أن تتصدر الاهتمام عندما يعيد المستأجرون تقييم عملياتهم وخطط التوسع.
المعروض الجديد قادم، لكن توقيته وتركيبته مهمان لخيارات الفئة A وتسعيرها. قالت Cushman & Wakefield Core إن الموجة التالية من المعروض في أبوظبي، بقيادة KEZAD وADAFZ وMusaffah، ستضيف أكثر من 335,000 sq m من المساحات المضاربية في 2025، يتبعها 110,000 sq m إضافية في 2026. كما أشار تقرير Knight Frank للنصف الثاني من 2025 إلى مسار استثماري وتطويري، موضحاً أنه في الربع الأول 2026 كان من المتوقع أن تتجاوز إنجازات المشاريع الصناعية في أبوظبي US$ 1bn، وأن التوقعات المستقبلية تشير إلى ذروة أخرى في الربع الأول 2029 مع اقتراب قيم المشاريع من US$ 1.2bn. وبالتوازي، وصفت تعليقات Knight Frank للسوق في النصف الأول 2026 قطاعاً يتجه نحو توازن أكثر صحة بين العرض والطلب، مع ازدياد تمايز الأداء الإيجاري بحسب الموقع وجودة الأصل، مع تزايد حساسية المستأجرين للمواصفات والقيمة.
بالنسبة لصنّاع القرار في 2026، فإن الخلاصة العملية هي أن التفوق سيتحقق على مستوى السوق الفرعية وعلى مستوى الأصل نفسه، لا عبر المتوسطات العامة. شددت Knight Frank على تشتت نتائج الإيجارات عبر الإمارات مع إعطاء المستأجرين الأولوية للمنشآت الحديثة والفعّالة في المواقع الاستراتيجية. ويتوافق ذلك مع صورة أبوظبي حيث تظل KEZAD وICAD نقطتي مرجعية مركزيتين، مع إشغال مرتفع مُعلن وتدرجات واضحة في الإيجارات بين الأسواق الفرعية. كما يتسق ذلك مع سياق الإمارات الأوسع المرتبط بتغير سلاسل الإمداد؛ إذ أشارت Knight Frank إلى أن اضطراب الشحن عبر Strait of Hormuz زاد التركيز على حلول لوجستية وشحن بديلة، بما في ذلك الشراكة التي أعلنتها DP World مع Port of Fujairah لتطوير ميناءين عميقي المياه على الساحل الشرقي للإمارات. في هذا المناخ، ترتبط قرارات مستودعات الفئة A بشكل متزايد بسهولة الوصول إلى التجمعات، والمرونة التشغيلية، والقدرة على تأمين حجم الوحدة المناسب عندما يكون المعروض محدوداً.
ما الذي يدفع توقعات 2026 لسوق اللوجستيات والصناعة في أبوظبي؟
كيف تؤثر KEZAD في الطلب والتسعير في أبوظبي؟
ما أحجام المستودعات الأكثر طلباً استناداً إلى بيانات المتطلبات الأخيرة في الإمارات؟
كم تبلغ المساحات الصناعية المضاربية الجديدة المخطط لها في أبوظبي خلال 2026؟
ماذا تشير بيانات 2026 بشأن قرارات العقارات اللوجستية في أبوظبي؟
